阳光新天地这个楼盘，知道的人不多。笔者也是直到今年，才敲开延安新区阳光新天地住宅小区的工地大门，第一次看到这个楼盘的全貌。

在此之前不少人询问该盘，因为没有调查就没有发言权，所以大家的问题都把笔者考住了。实地看完后，又从项目部长、置业顾问、现场工程师甚至门房大爷处搜集了不少信息，也和新区其他楼盘以及潜在购房人交换过意见后，才敢动笔。正因为大家不了解，所以新鲜。

至少是个没人触及过的新题材。

开发商是谁，为什么开发商修起来却不宣传？位置、户型、价格、质量到底咋样？叫阳光新天地的话，和阳光城是什么关系？

别着急，接下来我们来一一解答。

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首先，开发商是延安市新区投资开发建设有限公司（国企），和阳光城集团没关系，只是地理位置上和阳光城地块4-崇礼园，地块5-梦溪园紧挨着。

为什么修起来却不宣传？问了一圈，有3个原因。

一是这个小区价格极具竞争优势，周围配套也已经成熟。除了跃层之外，洋房常规标准层均价约为每平米1万元左右（目前享受买房赠送车位使用权，该开发商之前其它项目车位售价约15万元，标准层产品扣除完车位后，意味着实际成交单价约每平米9300元）。作为正规商品房，70年产权，较延安新区洋房1.05万-1.3万元/平的均价，至少低1千元/平。意味着总价低于市场行情13万-22万元，几乎省出一辆车。

二是开发商是国企新区开发公司，前期打造出上城1-6地块、山水阁、福苑等小区，建筑质量评比均在B级以上，并且均顺利交工。在如今动不动烂尾的大环境中，国企开发实力背景和工程进度优势，是最过硬的保障。金杯银杯不如口碑，口口相传，慕名而来的大有人在。

三是面积段吃香，户型也不错。一层赠送花园使用权的庭院产品，面积为133平方米和151平方米；标准层主力户型，作为纯洋房设计的平层产品，面积段也提供了133平方米和151平方米两种选项；顶跃户型，分为198平方米和220平方米这两种户型产品。

户型总体而言：全明通透，南向大面宽，客厅大开间，宽景阳台，没有什么设计缺陷，把造价、实用、美观三者平衡得很好，做到了高水平的纯洋房设计。

不像有的小区那样，投机取巧玩高低配（高层+小高+洋房），或者偷面积，或者户型有突出缺陷。阳光新天地，针对的是改善性居住人群，产品纯粹、客群纯粹，再加上3.1米的层高，体现了什么是诚心之作。

这样的高端纯洋房改善住区，低密度，仅有258套房子，面积为133-220平方米，和主打80-140平方米的高密度刚需小区一比，区别肉眼可见。

151户型，就是131户型的放大版，反正笔者没找出其中缺点，131户型的优点，151也同样有。

至于198户型，我也把户型图附上，该户型的特点，就作为思考题留给大家，可以留言区讨论。

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以上是其他人的共识，再补充本人实地勘察后的4点感受。

一是小区虽然2024年7月底才交房，但是完成度很高。总共10栋楼，数了数，除了北面10号楼，其他全部都封顶了。

但是问了认识的开发商内部人，说除了商业街，还有3栋楼未建成，可能指的也是最北面9号楼或者10号楼。

可以说，这已经是准现房了。绝大部分楼栋的一次和二次工程已基本结束，就剩室内装饰工程（三次）和车库以及院子平整，可以完全排除买了后出现主体烂尾的风险，和买现房相差不大。

二是小区采光相当不错，整体有种被太阳晒得暖洋洋的感觉。一方面是因为新区北高南低，小区在新区北面，和市政府纬度几乎平行，整体依地势高差而建，采光互不遮挡；再就是小区楼间距够宽，侧向平视看去，比阳光城楼间距还宽。还有，该楼盘所处区位毗邻市政府，是新城高端住宅最集中的区域之一，周边均为高端洋房社区，楼层普遍低，建筑密度小，互相没有遮挡。

（远处外立面已上漆的是阳光城）

三是建筑质量确实是有保障。剪力墙占比高，水泥钢筋等用材用料也良心，没偷工减料，工艺要求上也保持了国企新区开发公司的底线。虽然楼体外观造型和阳光城相似度很高，但是质量比阳光城要上。

四是小区的整体设计规划颇费心思。开发商的公告显示：延安新区开发公司阳光新天地商品房预售公告（点击下划线跳转），除了小区容积率1.45，绿化率30%，板式户型，框架剪力墙结构，南北通透，一梯两户这些亮点，小区整体规划时，还认真思考了高差场地如何设计、如何在景观中体现自然典雅的空间氛围、如何合理设计景观结构让空间不显得太局促。

为此一是通过流线草坡、休闲退台、观景景墙、儿童台地游乐空间，充分利用了场地资源，二是在景观结构上借鉴传统园林空间形式，采取对景、障景、漏景的形式，运用点状水景、围合空间、植物组团，烘托具有自然典雅韵味的景观空间。三是提取基址格局，按照“一心、两轴、九庭”，结合北方传统民居形态，将山水诗画融入，打造景观庭院。

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阳光新天地，能有这样的价格优势，说到底还是沾了当年地价便宜的光。

参照阳光城集团当初2018年拿地价格，阳光新天地的地价应该在141万元/亩左右，相比5年前这么便宜，后来其它各楼盘动辄300万-500万元/亩的拿地价直接推高了房价。所以，即使如今阳光新天地以接近5年前阳光城洋房的价格卖，仍然有得赚。

这就是时间的红利。

这个乘着时光穿梭机来的楼盘，虽然像房价的搅局者，但其实也属正常市场现象。有点像西安那种老盘推新，后续逐年分期吐出来卖，靠价格优势轻松就能碾压同行。这种优势让同行眼红，但人家也付出了代价，谁让自己当年没魄力下血本拿地。

当然，其他延安新区开发商也不必着急。目前来看，阳光新天地的这种团购和零售并推的模式，应该只是时间窗口。一旦团购单位交款落定，意味着零售买房人的机会丧失，也就对其他开发商构不成多大威胁。

唯一坏处是，会消化掉200套客户资源，市场大蛋糕被扒拉了一小口。

这与东片区石油小镇一万套房子相比，只是毛毛雨。

当然，这篇文章放出后，也不排除开发公司借着今年楼市回暖，趁机稍微调高阳光新天地房价的可能，不过，这是把双刃剑，会直接导致价格优势丧失。

再说说购买力。

根据第七次人口普查结果，延安市常住人口为228.26万人，与第六次人口普查相比增加9万多人，常住人口数量在陕西省10个地级市中排名第8，是陕西省三个人口正增长的地级市之一。

延安市整体人口受西安虹吸效应有限，人口不降反增，加上宝塔区对各县人口虹吸效应明显，使得宝塔区人口增势迅猛。

各县区（市）方面，截至2020年底，宝塔区最新总人口已达64.10万人，较十年前大幅增加了16.57万人，是延安人口增加最多的县区（市）。

延安市2021年城镇化率是61.8%，而宝塔区2021年的城镇化率则是76.4%（数据来源：2021年宝塔区国民经济和社会发展统计公报），宝塔区常住人口城镇化率高达80.58%（数据来源：2022年宝塔区人民政府工作报告）。

按照《延安市城市总体规划》，预测延安中心城区人口2030年达到80万人，也就是说未来7年增加至少15万人。目前来看这个预测过于乐观，因为2021年底宝塔区最新总人口是64.30万人，较2020年只增加0.2万人。

显然，2020-2022年房价攀升和疫情因素，都迟滞了宝塔区城镇化率，一旦影响因素消退，延安中心城区人口增幅可能会提高。

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反观延安全市商品房待售面积，除2018年外其余年份均有增长，2020年的64.76万平方米成为历史最高点，至2021年一季度，全市商品房待售面积回落至44.59万平方米，其中，住宅待售面积23.29万平方米。考虑到宝塔区销售面积通常占九成左右，也就是说宝塔区住宅待售面积约21万平方米左右（不考虑新建），按每套房子105平方米估算，约2000套房子，也就是8个阳光新天地，差不多需要1万人来消化。

（2021年一季度房地产开发企业分县情况表，来源：统计局）

所以，按最悲观估计，每年0.2万人涌入宝塔区测算，对消化宝塔区2000套存量商品房套而言，最多需要5年。

对于阳光新天地而言，区区200来套房子，也就是存量中的十分之一，2024年7月底交房前售罄，时间绰绰有余。

即使考虑新建，但受制于土储有限、土地供应不足，2020年全市待开发土地面积为18.89万平方米，比2015年下降61.5%，土地供应不足以成为严重制约全市房地产开发业发展的主要瓶颈。

其它区域固然有办法在不突破耕地红线的同时，实现建设用地增储，延安新区却难。东片区石油小镇供地后，延安新区住宅用地还剩多少？多乎哉，不多也！（点击下划线跳转）

5年后，把首付钱终于攒够准备新区买房的人，可能面临一个窘境：钱到位了，却望眼过去净是二手房，少数新房尾盘又看不上眼。

目前，64万宝塔区人，新区7万，老城57万左右，新城占11%。这个比例已经很高，要知道人口七普数据，西安曲江常住人口才40万人。就算再加上高新的110万人，一共才150万人，也是仅占西安市1316万常住人口的11%。

阳光照在新城山上，越是塔尖，越聚集全市投资的光和热。

（编辑  何利军）